Корректировки денежной арендной платы за ирригационное оборудование

Трудные решения: новые данные показывают ряд скидок на ставки аренды за наличные, когда арендатор владеет ирригационным оборудованием.

4 августа 2023 г.

Джим Янсен и Джефф Стоукс

Исследование и отчет о рынке недвижимости фермы Небраска Университета Небраски-Линкольна за 2022–2023 годы дают представление о последних тенденциях в рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и ставках арендной платы по всему штату.

Каждый год в специальном разделе освещаются новые или возникающие проблемы, связанные с сельскохозяйственными землями в Небраске. Эти темы отражают интерес, выраженный членами группы и читателями Отчетов об основных моментах рынка недвижимости фермы Небраска.

В специальном разделе 2023 года основное внимание уделяется корректировкам условий аренды ирригационного оборудования за наличные для договоров аренды пахотных земель по всей Небраске, когда арендатор предоставляет компонент ирригационной системы.

Будучи лидером в ирригационной отрасли, Небраска использует центрально-поворотные и гравитационные системы по всему штату на пахотных землях для производства зерна и кормов. Эти системы требуют больших финансовых затрат на приобретение и установку ирригационного оборудования. Обслуживание систем включает в себя ежегодный ремонт и техническое обслуживание.

Для периодического обслуживания системы может потребоваться базовый уход, например проверка давления воздуха в шинах или уровня жидкости в коробке передач. Более серьезный ремонт, например, замена изношенных шин или коробки передач, может стоить значительно дороже и требовать разного типа оборудования в зависимости от времени года.

Арендодатели и арендаторы обычно договариваются об обслуживании или ремонте ирригационного оборудования на арендованных пахотных землях в рамках договора аренды. Способность и желание арендодателей и арендаторов вносить свой вклад в ежегодное техническое обслуживание и ремонт ирригационной системы зависят от навыков, способностей и финансовой ответственности каждой стороны.

Некоторые арендодатели могут активно подходить к содержанию ирригационного оборудования, если у владельца есть необходимые знания или оборудование. В других случаях, когда арендодатель отсутствует, арендатор может принять гораздо более активный подход к обслуживанию ирригационного оборудования или нанять стороннюю компанию.

В рамках раздела «Особые характеристики» ежегодного опроса члены комиссии сообщили об организации, ответственной за обслуживание ирригационной системы в рамках соглашения об аренде за наличные в Небраске на 2023 год. В списке, расположенном в порядке убывания организации, обслуживающей систему, список включает арендодатель и арендатор (совместно) - 47%, арендатор - 29%, арендодатель - 21% и прочее - 3%. «Другим» предприятием может быть предприятие, предоставляющее профессиональное содержание или техническое обслуживание за определенную плату.

В тех случаях, когда арендаторы несут единоличную ответственность за поддержание системы, может быть применена скидка на денежную арендную плату, уплачиваемую за орошаемые пахотные земли, для учета затрат времени и ремонта. В некоторых случаях члены комиссии указали, что арендодатель по-прежнему может нести ответственность за ремонт после того, как арендатор выполнил определенную финансовую франшизу за ремонт системы.

По мнению членов комиссии, навыки, заинтересованность и время арендодателя и арендатора, участвующих в договоре аренды орошаемых пахотных земель, сильно влияют на переговоры, для которых организация будет поддерживать систему, необходимую для доставки воды через участок арендованной земли.

Арендатор может заплатить за замену круговой системы на орошаемых пахотных землях после того, как старая система устареет или функционально устареет, а у арендодателя нет финансовых возможностей или желания обновлять оборудование.

В этих случаях к арендной плате за орошаемое имущество может быть применена скидка для учета вклада арендатора в договор аренды. Определение справедливой арендной ставки остается важным, когда арендатор предоставляет центральную опору, поскольку оператор должен покрывать ежегодную амортизацию, содержание и страхование.

По мнению членов комиссии, скидки в размере от 26 до 50 долларов и от 10 до 25 долларов за акр составляют 52% и 37% скидок на арендную плату за наличные, когда арендатор владеет и предоставляет центральную колонку в рамках договора аренды на орошении. Около 9% скидок превышали 51 доллар за акр, а 2% не предусматривали скидки за акр. Конфигурация, возраст и тип системы могут существенно повлиять на скидку на ставку аренды орошаемых денежных средств.